中国房地产业协会副秘书长兼秘书长朱中一先生在论坛上发表致辞

　　搜狐焦点产业新区 11月17日，在第十四届高交会上，由北京科技园建设集团主办的科技园区与创新发展论坛开幕，中国房地产业协会副秘书长兼秘书长朱中一先生发表致辞：

　　各位领导、各位同行、大家上午好!很高兴应高交会组委会的邀请前来参加本次“科技园区创新与发展论坛”。刚才几位领导的演讲我觉得讲得都非常精彩，我十分赞同。下面我根据论坛组委会的建议，就《科技地产是促进科技发展，提升区域经济的重要载体》这一个问题谈点看法。

　　我主要讲两个问题：

　　第一，房地产业态的细化和科技地产的发展是符合经济社会发展要求的，传统的开发建设模式尤其是在计划经济时期，大量的主要是靠政府规划、靠政府建设，后来随着经济的逐步发展，我们一些企业也可以自行地搞一些项目的开发建设。但是这种传统的模式业带来了两个问题，一个是政府如何来配置资源，包括筹集资金。第二是企业都各自的自行选址、自行定点，项目的建设和管理都要有一套专门的人才。这个确实不符合专业化、社会化的管理潮流。

　　因此，随着经济的发展和市场经济的不断完善，这几年我们除传统的住宅地产、工业地产之外，商业地产、旅游地产、产业园区地产、文化地产、科技地产、养生养老地产等业态孕育而生。这里既有经济社会发展的需要和国家对于产业的支持，譬如讲“十二五”规划里头对商业、旅游业是支持的，对文化产业是支持的，对科技是支持的，对养生养老是支持的。由于国家在政策上对这些行业、对这些产业支持，我们房地产作为一种基础性的产业肯定要适应。所以我觉得我们这几年出来了商业地产、旅游地产、产业园区地产、文化地产、科技地产、养生养老地产，我觉得是符合时代的潮流。

　　正因为符合时代的潮流，我们也有一批骨干的企业在这方面进行了积极的探索，比如说在住宅地产方面社会上都公认万科是领头的，他主要的住宅产业化方面进行了积极的探索，积累了不少的经验。又比如万达在商业地产方面他也积累了经验，万达的广场甚至是万达的影院基本上普及了全国很多的大城市。

　　在产业地产、科技地产的方面，我们也有一批企业，包括北科建集团老总的演讲，也包括像大连的益达、北京的联动等集团，他们也积累了不少的经验。北科建等企业在我们行业里面确实发挥了带头的作用。北科建集团13年来逐步形成的服务区域经济、助推产业升级，提升社会贡献，和产品高度聚集，配套设施完善，自主创新活跃，环境清新优美的理念与产品，在科技地产方面体现了特色，实现了政府入园的企业和开发商三方面的利益共赢。这里我把北科建的项目开发秩序位置上调了一下，他的第一句话是“环境清新优美”，我是把“产业高度聚集”放在第一句，既然他是产业地产，“产业高度聚集”应该放在第一。

　　这一次大家可能更清楚了，因为胡锦涛同志在“十八大”的报告当中，在加快完善社会主义市场经济体制，和加快转变经济发展方式，大力推进生态文明建设这两大部分，又对信息化和工业化的深度融合，工业化和城镇化的良性互动，实施创新驱动发展战略，推动经济结构战略性调整，大力推进生态文明建设，优化各个空间开发格局等方面有大量的论述，这方面大家要好好学习这个报告，我想在这里把主要的段落给大家念一下。

　　比如锦涛同志在完善社会主义市场经济体制和加快转变经济增长方式里头有几段话，第一段话，以科技发展为主题，以加快转变经济方式为主线，使关系我国发展全局的战略决策。要适应国内外经济形势的新变化，加快形成新的经济发展方式。把推动经济发展的立足点转到提高质量和教育上来，着力激发各类市场主体发展的新活力，着力增强创新驱动的新动力，着力构建现代产业发展的新体系，着力培育开放型经济发展的新优势，不断增强长期的发展优势。坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化发展线路，推动信息化和工业化深度融合，工业化和城镇化良性互动，城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化与信息化、城镇化、农业现代化同步发展。

　　他又说要实施创新驱动发展的战略，科技创新是提高社会生产力和综合国力的战略支撑，必须摆在国家发展全局的核心位置，要坚持走中国特色自主创新道路，以全球的策略和推动创新，提高原始创新、精神创新和引进吸收再创新能力。要注重协调创新，深化科技体制改革，加快建设国家创新体系，着力构建以企业为主体、市场为导向，产学研相结合的技术创新体系。完善自身的创新体系，实施国家科技重大专项，实施知识产权战略，把全社会的智慧和力量凝聚到创新发展上来。要推进经济结构的战略性调整，这是加快经济发展方式的理论方向，必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点。要实施更加有利于实体经济发展的政策措施，推动战略性的新兴产业、先进制造业的健康发展，加快传统产业的转型升级，推动服务业特别是现代服务业的发展壮大，支持小微企业，特别是科技小微企业的发展。

　　另外他在大力推进生态文明建设里头也有几段话，比如说他讲坚持集约资源和保护环境的基本国策，坚持集约优先、保护优先、自然恢复为主的方针，着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展，形成集约资源和保护环境的空间格局，产业结构、生产方式、生活方式，从原则上扭转生态环境的恶化趋势，为人民创造良好的生产、生活环境，为全球生态安全做出贡献。要优化空间开发格局，要按照人口资源环境相均衡，经济社会生态相统一的原则，控制开发强度，调整空间结构，促进生态空间集约高效，生活空间宜居适度、生态空间山清水秀，给自然留下更多的空间，给农业留下更多的良田，给子孙后代留下天蓝地绿水净的美好空间。加快实施主体战略，研究按照定位发展，构建科学合理的城市化的格局。要全面促进集约资源，要集约地利用资源，推动资源利用方式的根本转变，加强全过程的管理，大幅降低能源、水、土地的消耗强度，提高利用效率和效益。

　　我认为锦涛同志在“十八大”报告里的这些论述，包括还有一些论述跟我们的科技转型发展，跟我们转变增长方式和调整经济结构是有直接的指导关系。我们要搞好科技地产，我认为首先要把这些精神吃透，吃透了这些精神我们搞科技地产就有了方向。

　　前十几年，我们国家的城镇化快速发展，发展当中我认为存在几个问题，第一是土地的城镇化与人口的城镇化，第二是城市与城市化的发展协调还不够，有些地方在城市化的过程当中过分地强调了土地的拍卖和房地产的开发，就是我们通常讲的地方过度地依赖了土地财政和房地产，对于实体经济的发展不够。今后我们要按照“十八大”的要求促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化的均衡发展，促进房地产业与相关产业及经济社会的协调发展，我们除了要继续发展住宅地产以外，还要发展产业园区地产、科技地产等相关的地产。

　　第二，积极引导产业地产、科技地产的健康发展。我主要讲三点意见：

　　1.首先要明确产业地产、科技地产概念当中产业和地产的关系，我个人认为产业是主导，地产是载体，他不管是商业地产也好、旅游地产也好、产业地产也好、科技地产也好，前面两个他是一个主导，我们地产是一个载体。正像住宅地产，我们住宅的主要功能是居住的，所以居住功能是主要的。如果把地产作为一种主要的，那我们肯定就要偏离方向。为了大家容易理解，我只简单地讲一个例子，比如旅游地产现在社会上也炒得很热，但是不少炒旅游地产他实际上是在旅游地开发房地产，在旅游地开发地产以后还是卖、销售，这跟旅游地产的本意是相差很远的。我们讲的旅游地产最核心的就是把旅游地产作为整个旅游业里头的一个部分，因为旅游包括了吃住行游购览，住是旅游业里面的一个方面，如果把旅游地产等同于旅游地的地产就出现了问题，你要促进旅游业的健康发展，咱们除了旅游资源的开发以外，还起码有旅游产品的打造，还有旅游服务体系的健全。

　　这里我想最通俗的一个例子，咱们现在不是讲海南，我觉得这个例子比较大家容易理解。海南按计划是在2020年 建成国际旅游岛，但是他在宣布这个消息的前后，咱们全国可能一些大的企业都进入了那个地方，不管是东海岸还是西海岸，土地基本上出让得差不多了，房子也建得差不多了。现在建的房子大部分要卖出去，但是卖出去的房子大部分时间是空置的。将来普通的老百姓去旅游，他住哪?我们讲的旅游地产从某种意义上，因为是要顺应旅游的需要，可能将来更多地应该开发一些酒店、度假酒店、产权酒店，有实力的开发也可能有一部分是卖的，有一部分是长期持有出租的，这才符合旅游地产的本意。

　　我特别强调，不管我们哪一个地产，前面两个是主导的，我们地产是载体的，包括我们科技地产也是这样的。我们科技地产我们一定要弄清楚，“科技”两个字是主导的，“地产”两个字是载体，我们是为科技的创新、为科技的发展服务的，这个关系不要颠倒，一颠倒我们这个产业就可能走偏方向，我们就不能达到预期的效果。

　　2.我们要搞好科技地产，一定要服从和服务于国家的主体功能区的布局和城市的产业结构的布局。我们在“十二五”规划当中提到了将近有40个城市群和主体功能区，各个省区市和城市编制的城乡规划，也对各地的产业布局和空间布局做了详细的安排。这些都是我们发展科技地产的依据，我们一定要按规划办事，大家在研究科技地产的时候，一定要分析这一个地域发展科技地产有没有产业基础、有没有规划依据。我认为产业基础和规划依据都是发展科技地产不可缺少的。

　　包括北科建集团，你在中关村的科技园区之所以搞得好，他首先那里就有大学、有研究单位，有利于实行产学研的结合，这是发展产业地产的依据。比如说北京的亦庄新兴的经济技术开发区，他是新兴的所以土地上有优惠条件，国家在产业政策上、在各种经济政策上是支持的，所以他能够引进国际上的一批大企业进来。这个就是我讲的有没有产业的基础和规划的依据，我认为这一点是特别重要的。

　　3.要切实抓好产业的招商和产业服务两个方面，这是产业地产、科技地产与住宅地产最大的不同，对于住宅地产来说，我们开发商开发了以后，销售完了，基本上是大功告成了，当然将来还有物业管理的问题，还有对质量的保修问题，但是不管怎样，你销售完了基本上是大功告成了。而产业地产、科技地产，如果你刚盖好了房子，他只是这一个工作的起步，或者刚是完成了一个很小的一部分，而更大量的工作是产业的招商、产业的服务，这是需要下大力气的。要做好产业的招商，就要积累固定的相对的客户，要了解在这一个产业里头哪些是主导型的，哪些是领头型的企业，我认为这个特别重要。起码主导型的产业，领先型的企业你要把他引进过来。

　　咱们的万达之所以在商业地产方面能够做得成功，他有一个重要的经验，就是他积累了长期的固定的客户群，所以万达广场建到哪个地方，他的客户群就会跟到哪个地方，他有一个固定的团队。另外像万达影院他是自己的，所以他建到哪里万达影院自己到哪，所以他建好了他不愁招商、不愁经营，所以我们的科技地产一定要在招商这个环节上下工夫。我刚才讲了招商对于主导产业一定要定好，而且对主导产业里头的领头的企业要定好，当然我们还要兼顾产业链上的企业，你只有把产业链上下游的企业沟通好，才能有一个综合的效率。

　　在这方面，我刚才特别赞同中国高新技术协会的张理事长的观点，我们要发展新兴产品，我们要提倡中国创造，但是我们不要忽略了中国制造。因为新兴产业，之所以讲新兴，他虽然是一个方向，但是他都在一个探索的阶段，如果我们根据新兴产业大家都是一哄而上，很有可能是要付出探索的成本的，有可能有的要走弯路，所以我们有实力的企业、有研究的企业，你要积极探索，对我们多数的企业来说，一定要处理好创业和制造的关系。

　　在产业的服务当中咱们北科建也有很成熟的经验，他的产业报告有金融的投融资的服务、产权交易的服务、中介的服务、人才培训的服务，还有物业管理的服务，还有提供公共服务的配套设施等，这些经验在北科建提供的材料当中，在北科建老总的经验介绍当中都讲得比较具体了，我就不一一地举例介绍了。

　　我就讲以上三个观点，仅供大家参考，谢谢大家!

来源:搜狐焦点产业新区